Trước khi thi công bất kỳ công trình xây dựng nào, bản vẽ thiết kế của kiến trúc sư luôn xác định rõ hệ số sử dụng đất nhằm để chủ nhà nắm được quy mô, để từ đó lên kế hoạch kinh phí đầu tư cho công trình và xác lập các giấy tờ nhà đất dễ dàng hơn. Vậy khái niệm hệ số sử dụng đất là gì, bài viết sau đây sẽ giúp bạn hiểu rõ hơn về khái niệm này cũng như cách tính hệ số sử dụng đất chính xác.
Khái niệm hệ số sử dụng đất
Hệ số sử dụng đất viết tắt HSSDĐ là tỷ lệ giữa tổng diện tích sàn xây dựng (không bao gồm diện tích sàn của tầng hầm và mái) trên tổng diện tích của lô đất. Hiểu đơn giản hơn, hệ số sử dụng đất chính là tỷ lệ giữa tổng diện tích sàn xây dựng (tất cả các sàn của các tầng cộng lại, trừ các tầng kỹ thuật, tầng mái và hố thang máy) trên tổng diện tích lô đất (m2).
Tính hệ số sử dụng đất có tác dụng khống chế được số tầng cao trong khu đất xây dựng tương ứng với mật độ xây dựng cho phép. Đây là một chỉ số cực kỳ quan trọng, nó thể hiện được quy mô của công trình, kinh phí đầu tư cũng như sản phẩm tạo ra là bao nhiêu trên mỗi m2 đất được đầu tư.
Công thức tính hệ số sử dụng đất chính xác
Công thức: HSSDĐ = Tổng sàn xây dựng / tổng diện tích xây dựng lô đất
Ví dụ: Ta xây dựng ngôi nhà với diện tích 60m2với 6 tầng trên một lô đất có S = 100m2
Vậy HSSDĐ = 60 x 6/100 = 3.6 lần (hoặc là 360%)
Đơn vị của HSSDĐ có 2 kiểu sau:
– FAR: sử dụng đơn vị lần. Ví dụ 2 lần, 4 lần, 3.6 lần
– FSI: sử dụng đơn vị %. Ví dụ 200%, 3600%, 550%
Tuy nhiên, ở một số quốc gia thì họ dùng đơn vị hệ số sử dụng đất theo kiểu đặc trưng của riêng họ, như Nhật Bản họ dùng FAR nhưng đơn vị sử dụng là đơn vị %.
Ý nghĩa của tính hệ số sử dụng đất
Hệ số sử dụng đất được xuất phát từ mục đích giới hạn các số tầng ở các dự án khu đô thị tương ứng với mật độ xây dựng đã được phép. Hệ số sử dụng đất thể hiện được quy mô của công trình, phí xây dựng, vì vậy nó vô cùng quan trọng trong thi công xây dựng.
Hệ số sử dụng đất càng cao thì tính kinh tế sẽ cao bởi vì tăng diện tích sàn cùng với việc phối hợp với mật độ xây dựng sẽ giúp tiết kiệm được quỹ đất. Đối với các lô đất trong một khu vực có cùng diện tích nhưng hệ số sử dụng đất khác nhau, thì việc sử dụng các lô đất này sẽ không công bằng trong tình hình giá đất tăng cao. Nhưng nếu như chỉ số này quá cao thì nó sẽ tác động đến hệ thống hạ tầng khu vực, điều đó làm giảm mức độ cạnh tranh của dự án.
Hệ số sử dụng đất có tỉ lệ thuận với mật độ dân cư ở khu vực. Hệ số sử dụng đất càng thấp thì mật độ dân cư tại dự án cũng càng thấp. Ngoài ra, hệ số sử dụng đất còn ảnh hưởng lớn đến quyền lợi của chủ căn hộ. Tỷ lệ FAR càng thấp thì diện tích sử dụng đất càng lớn, càng có lợi cho chủ căn hộ. Chính vì vậy, chủ đầu tư không công bố các căn hộ có FAR lớn mà họ chỉ thông báo mật độ xây dựng.
Ngoài ra, hệ số FAR càng thấp thì càng dễ tìm được các nhà đầu tư xây dựng khi hết vòng đời (50 – 70 năm) vì theo các nhà đầu tư thì khi nhận đầu tư xây mới 1 dự án cũ, để đảm bảo có thể bố trí tái định cư cho cư dân tại chỗ đó miễn phí, thì hệ số FAR phải cao gấp 3 lần khu căn hộ cũ đó.
Tại Việt Nam, việc quy hoạch còn thiếu sự kiểm soát hệ số sử dụng đất, do vậy các giới hạn về chiều cao phụ, thì thuộc khá nhiều vào ý tưởng quy hoạch hoặc các quy định khác nhưng lại không chú ý đến việc tạo ra các khu vực có hệ số sử dụng đất lớn thì sẽ cần có các hệ thống hạ tầng kỹ thuật, dịch vụ đô thị, hạ tầng xã hội đi kèm. Điều này đã dẫn đến nhiều vấn đề nghiêm trọng trong việc kiểm soát sự phát triển đô thị theo quy hoạch cũng như vai trò quản lý xây dựng theo quy hoạch bị giảm sút.
Quy định khi tính hệ số sử dụng đất
Quy chuẩn xây dựng vào năm 1997 có quy định về hệ số sử dụng đất tối đa là 5 lần. Quy chuẩn quy hoạch xây dựng đã loại bỏ khái niệm và quản lý chỉ tiêu hệ số sử dụng đất vào năm 2008. Hiện tại, chỉ tiêu sử dụng đất là mật độ xây dựng nhân với tầng cao (không tính hầm).
Mật độ xây dựng, hệ số sử dụng đất và chiều cao công trình đều được ghi trên giấy phép xây dựng. Vì vậy, chủ đầu tư hoặc người được uỷ quyền được phép gửi đơn đề nghị lên Ban quản lý khu công nghiệp, phòng tài nguyên môi trường, phòng quản đô thị,… nhằm cung cấp các thông tin quy hoạch của lô đất trước khi tiến hành công tác xây dựng.
Việc tính hệ số sử dụng đất rõ ràng sẽ giúp các hoạt động thi công diễn ra thuận lợi và giúp chủ nhà có thể bảo vệ quyền lợi của mình nếu mâu thuẫn xảy ra.
Kết luận
Bài viết trên đã giúp bạn hiểu rõ hơn về khái niệm cũng như cách tính hệ số sử dụng đất một cách chính xác và dễ dàng nhất. Hy vọng rằng bài viết sẽ giúp ích cho bạn trong việc tính hệ số sử dụng đất. Chúc bạn thành công.
