Một hợp đồng mua bán đất viết tay có hợp pháp hay là không? Và nếu hợp pháp thì khi nào hoặc đáp ứng được điều kiện gì thì mới được công nhận, còn nếu không được coi là hợp pháp thì vì sao lại như vậy! Bài viết dưới đây sẽ sẽ giúp các bạn giải đáp phần nào các thắc mắc này.
Những quy định pháp luật về 1 hợp đồng mua bán đất – hợp đồng mua bán đất viết tay có hợp pháp?
Hợp đồng mua bán đất là sự thỏa thuận của các bên mua và bên bán đất. Hai bên thỏa thuận với nhau về cách thức thanh toán, bàn giao đất, đăng ký chuyển quyền sở hữu.
Hợp đồng mua bán đất chẳng có 1 mẫu nào được xem là chuẩn nhất, quan trọng là phải có đầy đủ nội dung và hình thức đúng với quy định của 1 hợp đồng mua bán đất được quy định tại Điều 398 BLDS 2015:
- Đối tượng của hợp đồng;
- Chủ thể giao kết, CMND
- Số lượng, chất lượng;
- Giá, phương thức thanh toán;
- Phương thức, thời gian và địa điểm thực hiện hợp đồng;
- Quyền, nghĩa vụ của các bên;
- Trách nhiệm do vi phạm hợp đồng;
- Phương thức giải quyết tranh chấp.
Làm sao biết một hợp đồng mua bán đất viết tay có hợp pháp?
Theo điều 167 luật đất đai 2013 có quy định rằng:
Điều 167. Quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất
Việc công chứng, chứng thực hợp đồng, văn bản thực hiện các quyền của người sử dụng đất được thực hiện như sau:
Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp kinh doanh bất động sản quy định tại điểm b khoản này;
Như vậy bên cạnh việc phải tuân thủ đúng với các nguyên tắc chung của một giao dịch dân sự (tự nguyện, tự do giao kết hợp đồng, bình đẳng, hợp tác nhưng không trái với pháp luật, đạo đức xã hội) thì hợp đồng mua bán đất, chuyển nhượng quyền sử dụng đất còn phải được công chứng tại văn phòng công chứng hoặc chứng thực tại Ủy ban nhân dân địa phương nơi có đất. Một cách dễ hiểu hơn 1 hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất dù là đánh máy hay viết tay nếu không có công chứng, chứng thực sẽ bị xem là không có hiệu lực do không tuân thủ về mặt hình thức.
Ngoài ra, trong khoản 2 Điều 129 Bộ Luật dân sự 2015 có quy định như sau:
Điều 129. Giao dịch dân sự vô hiệu do không tuân thủ quy định về hình thức
Giao dịch dân sự đã được xác lập bằng văn bản nhưng vi phạm quy định bắt buộc về công chứng, chứng thực mà một bên hoặc các bên đã thực hiện ít nhất hai phần ba nghĩa vụ trong giao dịch thì theo yêu cầu của một bên hoặc các bên, Tòa án ra quyết định công nhận hiệu lực của giao dịch đó. Trong trường hợp này, các bên không phải thực hiện việc công chứng, chứng thực.
Qua những thông tin ở quy định trên, có thể xảy ra 2 trường hợp với 1 hợp đồng mua bán đất viết tay không có công chứng, chứng thực:
– Trường hợp thứ nhất: bên bán chưa thực hiện chuyển giao đất cho bên mua và bên mua chưa trả đủ ⅔ số tiền theo giá trị chuyển nhượng thì hợp đồng chuyển nhượng sẽ bị cho là vô hiệu do không đáp ứng điều kiện về hình thức hợp đồng (theo Điều 122 Bộ luật dân sự 2015).
– Trường hợp thứ hai: bên mua có quyền yêu cầu Tòa án công nhận hiệu lực của hợp đồng mà không cần công chứng, chứng thực do bên mua đã trả tiền đủ từ 2/3 giá trị tiền thỏa thuận theo hợp đồng cho bên bán. Lúc này hợp đồng mua bán đất viết tay không có công chứng, chứng thực được xem như 1 căn cứ pháp lý để bên mua tiến hành thực hiện thủ tục đăng ký thủ tục sang tên.
Cách giải quyết khi hợp đồng mua bán đất viết tay bị vô hiệu
Đối với 1 hợp đồng mua bán đất viết tay không được công chứng, chứng thực theo quy định, hợp đồng ấy sẽ bị xem là không có hiệu lực vì không đáp ứng yêu cầu về hình thức của hợp đồng được quy định tại khoản 2 Điều 117 BLDS 2015.
Theo quy định của pháp luật dân sự quy định tại Điều 131, khi hợp đồng mua bán đất bị vô hiệu thì:
- Kể từ thời điểm giao dịch được xác lập sẽ không phát sinh, thay đổi, chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự của các bên
- Khi giao bị vô hiệu thì các bên khôi phục lại tình trạng như lúc đầu, tức là sẽ hoàn trả cho nhau những gì đã nhận.
- Bên có lỗi trong giao dịch gây thiệt hại thì phải bồi thường cho bên còn lại.
Như vậy, hai bên có thể giải quyết với nhau khi giấy chuyển nhượng viết tay bị vô hiệu. Hai bên sẽ hoàn trả lại cho nhau như ban đầu đầu, người mua sẽ hoàn trả đất còn người bán thì hoàn trả tiền lại.
Ngoài ra, các bên cũng có thể tiếp tục thực hiện hợp đồng thì các bên có thể thực hiện thủ tục công chứng chứng thực, sang tên, hợp pháp hóa hợp đồng mua đất viết tay sao cho phù hợp với quy định luật pháp hiện hành.
Kết luận
Với bài viết trên hy vọng sẽ giúp các bạn giải đáp được thắc mắc về hợp đồng mua bán đất viết tay có hợp pháp hay là không? Để biết thêm nhiều thông tin về mua bán đất bạn có thể xem thêm các bộ luật dân sự về mua bán nhà đất…
